월세 재계약할 때 복비 또 내야 하나요? 5분 만에 끝내는 복비 계산 쉬운 해결방법

월세 계약 만료를 앞두고 기존 집에서 더 살기로 결정하셨나요? 집주인과 원만하게 합의를 마쳤는데, 문득 ‘재계약할 때도 부동산 중개수수료(복비)를 또 내야 하나’라는 의문이 드실 겁니다. 내지 않아도 될 돈을 쓰거나, 혹은 정당하게 지급해야 할 돈인데 아까워하며 갈등을 겪을 필요는 없습니다. 월세 재계약 시 복비 문제를 완벽하게 정리하고 가장 현명하게 해결할 수 있는 방법을 알려드립니다.

1. 월세 재계약 시 복비 발생 여부 기준

월세 재계약을 진행할 때 복비를 내야 하는지 여부는 ‘어떤 방식으로 계약이 연장되었는가’와 ‘공인중개사가 계약서 작성에 참여했는가’에 따라 결정됩니다.

묵시적 갱신 (복비 없음): 임대인과 임차인이 계약 만료 2~6개월 전까지 서로 아무런 의사표시를 하지 않아 자동으로 계약이 연장된 경우입니다. 이때는 중개업자가 개입하지 않으므로 복비가 전혀 발생하지 않습니다.
당사자 간 직접 계약 (복비 없음): 보증금이나 월세를 올리거나 그대로 유지하기로 임대인과 임차인이 직접 합의하여 계약서를 새로 쓰는 경우입니다. 공인중개사를 통하지 않았기 때문에 복비가 들지 않습니다.
공인중개사 대필 (대필료 발생): 당사자 간 합의는 끝났지만 문서의 공신력을 위해 공인중개사에게 계약서 작성을 부탁하는 경우입니다. 이때는 정식 복비가 아닌 소정의 ‘대필료’만 지급합니다.
공인중개사 정식 중개 (정식 복비 발생): 임대조건 협상부터 계약서 작성, 공제증서 첨부까지 공인중개사가 전 과정에 참여하여 새로운 책임 보증을 제공하는 경우입니다. 이때는 법정 중개수수료를 지급해야 합니다.

2. 재계약 형태에 따른 복비 부담 주체

만약 재계약 과정에서 공인중개사를 통해 정식으로 계약서를 작성하게 되었다면, 과연 그 수수료는 누가 부담해야 할까요? 상황별로 책임 주체가 달라집니다.

일반적인 재계약 (임대인과 임차인 쌍방 부담): 기존 임차인과 임대인이 합의하여 계약을 연장하면서 공인중개사에게 정식 중개를 요청한 경우, 법적으로 임대인과 임차인이 각각 수수료를 지불해야 합니다.
묵시적 갱신 중 임차인의 중도 퇴거 (임대인 부담): 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 이사를 가겠다고 통보한 경우입니다. 임차인은 통보 후 3개월이 지나면 법적 효력이 발생하여 당당하게 나갈 수 있으며, 이때 발생하는 새로운 세입자와의 복비는 전적으로 ‘임대인’이 부담합니다.
약정 기간 내 임차인의 중도 퇴거 (기존 임차인 부담): 최초 계약 기간 또는 정식 재계약 기간을 채우지 못하고 임차인의 개인 사정으로 중간에 나가는 경우입니다. 판례상 임대인이 새 세입자를 구하는 복비를 기존 임차인이 관례적으로 부담하는 경우가 대부분입니다.

3. 법정 중개수수료 상한율 및 복비 계산법

공인중개사를 통해 재계약서를 작성하기로 했다면 법으로 정해진 중개수수료율을 정확히 알고 있어야 과도한 비용 청구를 막을 수 있습니다. 월세 복비는 ‘환산보증금’을 기준으로 계산합니다.

월세 환산보증금 계산 공식
환산보증금 = 보증금 + (월세 x 100)
예시: 보증금 1,000만 원 / 월세 50만 원인 경우
1,000만 원 + (50만 원 x 100) = 6,000만 원

예외 조항 (환산보증금이 5,000만 원 미만일 때)
환산보증금 공식으로 나온 금액이 5,000만 원 미만이라면 공식을 수정해야 합니다.
수정 공식: 보증금 + (월세 x 70)
예시: 보증금 500만 원 / 월세 30만 원인 경우
500만 원 + (30만 원 x 100) = 3,500만 원 (5,000만 원 미만이므로 재계산)
500만 원 + (30만 원 x 70) = 2,600만 원이 최종 환산보증금이 됩니다.

금액 구간별 법정 중개수수료율 (주택 기준)
5,000만 원 미만: 요율 0.5% (한도액 25만 원)
5,000만 원 이상 ~ 2억 원 미만: 요율 0.4% (한도액 80만 원)
2억 원 이상 ~ 9억 원 미만: 요율 0.3% (한도액 없음)

실제 계산 사례 (보증금 2,000만 원 / 월세 60만 원)
환산보증금: 2,000만 원 + (60만 원 x 100) = 8,000만 원
적용 요율: 5,000만 원 이상 ~ 2억 원 미만 구간이므로 0.4% 적용
계산: 8,000만 원 x 0.004 = 32만 원
결론: 임차인이 내야 하는 최대 복비는 32만 원입니다. (부가세 별도)

4. 복비 한 푼도 안 내는 가장 쉬운 해결방법

재계약 시 불필요한 지출을 막고 복비를 가장 현명하게 아낄 수 있는 실전 해결방법 3가지를 소개합니다.

첫 번째: 묵시적 갱신 활용하기
조건이 이전과 동일하다면 계약 만료 전까지 임대인과 임차인 모두 아무 말도 하지 않는 것이 가장 좋습니다.
자동으로 계약이 연장되므로 계약서를 새로 쓸 필요가 없고, 당연히 복비도 0원이 됩니다.

두 번째: 당사자 간 대필 계약 진행하기
보증금이나 월세 변동이 있어서 계약서를 새로 작성해야 한다면, 기존 계약서 하단이나 뒷면에 변경된 조건(예: 보증금 500만 원 증액 등)을 적고 쌍방이 서명·날인하면 됩니다.
새로운 양식에 깔끔하게 적고 싶다면 인터넷에서 표준임대차계약서 양식을 다운로드해 직접 작성하면 돈이 전혀 들지 않습니다.

세 번째: 공인중개사 대필 서비스 요청하기
직접 작성하는 것이 불안하다면 기존 거래를 진행했던 부동산이나 근처 공인중개업소에 ‘대필’을 요청합니다.
정식 중개가 아니기 때문에 몇 십만 원의 복비 대신 관례적으로 5만 원에서 10만 원 사이의 수수료(대필료)만 지불하면 안전하게 계약서를 작성할 수 있습니다.

5. 월세 재계약 시 반드시 주의해야 할 핵심 체크리스트

복비 절약만큼 중요한 것은 내 보증금을 안전하게 지키는 것입니다. 재계약서 작성 시 다음 사항을 반드시 이행해야 합니다.

등기부등본 재열람하기
재계약 당일 날짜로 등기부등본을 반드시 다시 발급받아 확인해야 합니다.
처음 들어올 때는 없었던 근저당권(대출)이나 압류 등 새로운 권리 제한 사항이 생겼는지 눈으로 직접 파악해야 합니다.
만약 처음 계약할 때보다 선순위 채권이 많이 늘어났다면 재계약을 진행하지 않는 것이 안전합니다.

증액된 보증금에 대해 확정일자 다시 받기
보증금을 올려서 재계약했다면, 새로 작성한 계약서를 들고 주민센터를 방문하거나 인터넷 등기소를 통해 ‘확정일자’를 반드시 다시 받아야 합니다.
기존 보증금은 과거 확정일자로 보호받고, 새로 증액된 금액은 오늘 날짜의 확정일자로 보호받게 됩니다.
주의할 점은 기존 계약서를 폐기하면 안 되며, 기존 계약서와 새 계약서를 함께 보관해야 과거의 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다.

주택임대차신고(전월세신고) 누락 금지
보증금이 6,000만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 경우, 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 주민센터나 부동산거래관리시스템을 통해 반드시 임대차 신고를 해야 합니다.
재계약 시 금액 변동이 있다면 신고 대상이 되므로 누락하여 과태료 처분을 받지 않도록 유의해야 합니다.

월세 재계약할 때 복비 또 내야 하나요? 5분 만에 끝내는 복비 계산 쉬운 해결방법